DONANIMLI DEPO VE FABRİKA TERCİH EDİLİYOR
Gelişen sanayileşmeyle birlikte yeni yapılara, fabrika ve depolara ihtiyaç duyuluyor. Ancak günümüzde mülkün yeni olması yetmiyor, aynı zamanda donanımlı olması gerekiyor
Son dönemde yapılan sanayi inşaatlarında pek çok konuda hassas davranılıyor. Bunun bir örneğini Baycan Medikal firmasının yatırım amaçlı yaptığı depoda gördüm. Temelinin defalarca silindirle ezilmesinden tutun da, çatıdaki havalandırma ve yangın tahliye alanlarının sayıca fazla yapılmasına kadar her şeye dikkat edilmiş. Fabrika usulü yapılmış depoyu gezerken Bülent Bozkurt; artık insanların depo, fabrika inşa ederken geleceğe, güvenliğe ve kullanıma yönelik gelişmelere özen gösterdiğini dile getirdi. Böyle olunca kiralık gayrimenkulleri inceleme ihtiyacı duydum. Bu hassas inşaat konusu kiraları ne kadar etkiliyor?
DEĞİŞİM VE FARKINDALIK
Bu noktada kalitenin kiraya yansıması oldukça az, çünkü kalitenin ve kullanılan malzemelerin kiralayan için sanki hiç önemi yok. İhtiyaca yönelik metrekare ve ihtiyaca yönelik standart içerik olması yeterli sanki. Oysa kiralayan yaşayacak o işletmede, alt yapısından yağmur giderlerine kadar her şey iyi olmalı, aksi halde önce onun malzemeleri, makineleri zarar görecek. Gayrimenkul sahipleri de durumdan muzdarip aslında. Basitçe yağmur oluğu için 9000 TL yetecekken 35.000 TL harcayan fabrika sahibi, “Kiracıya göre hiçbir önemi yok” diyor. Sonuçta 9000 TL’lik giderler de iş görecek. Bu durumda kiralama yapan kişiler ‘nasılsa bir problem olursa eninde sonunda tamir edilir ya da bir çözüm bulunur’ diye düşünüyor.
KİRA NE KADAR?
1000 metrekare bir depo alanı için Kocaeli genelinde ortalama 8.000-12.000 TL arası kira bedeli isteniyor. Depoların genel nitelikleriyse tamamen aynı. Ortalama bir ofis, standart dış ve çatı kaplama, standart kapılar ve alt yapı sistemleri. Aynı depoya ekleyeceğiniz ekstralarla kira ortalamanızı yükseltmeniz oldukça zor. Örneğin su deposu, yangın alarmı, vinç gibi ayrıntılar kiranızı çok fazla etkilemiyor. Fabrika olarak inşa edilen gayrimenkullerde içerik ve donanıma rağmen kira çok değişmiyor. 3640 metrekare bir fabrika içerikli depo 42.000 TL kiraya veriliyor, yani 1000 metrekaresi 12.000 TL oluyor.
KİRAYI NE ETKİLER?
Kirayı metrekarenin etkilediğini net görebiliyoruz. İçeriğin veya inşaatın çok iyi yapılmış olmasının etkisi ne yazık ki çok az. Diğer etkiyse mevkii ve arz-talep. Sanayi bölgesi olmamıza rağmen depo-fabrika alanı oldukça az. Var olanlar da ya eski ya da uzun vadeli kiralanmış. Boş olan sanayi ve depolama alanlarına daha fazlası yapılacak olursa otomatikman arz-talep etkilenecek ve kiralar aşağı düşecektir. Ancak bu noktada artan gayrimenkul içinde seçicilik başlayacak, daha iyi ve donanımlı yapanlar daha yüksek kiralara veriliyor olacak. İlimiz için bu sürecin gelişmesi oldukça uzun sürecek gibi. Bu konuda iş gayrimenkul arayışında olanlara ve emlak danışmanlarına düşüyor. Donanımı daha iyi olana hak ettiğini vermek için bir baskı oluşturmak da önemli. Örneğin 1000 metrekare standart bir depo için 6-7.000 TL fabrika nitelikli ve alt yapısı güçlü bir depo için 10-12.000 TL verin.